各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處，縣直有關(guān)單位：

現(xiàn)將《師宗縣農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。 

師宗縣人民政府

2020年7月13日

（此件公開發(fā)布）

師宗縣農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作指導(dǎo)意見

為切實做好全縣農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證權(quán)屬確認，妥善解決歷史遺留問題，根據(jù)《國土資源部 中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 財政部 農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）、《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）、《云南省自然資源廳關(guān)于印發(fā)<云南省農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證指導(dǎo)意見>的通知》（云自然資〔2020〕1號）等精神，現(xiàn)就師宗縣農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證權(quán)屬確認工作提出以下指導(dǎo)意見。

一、宅基地調(diào)查中戶的認定

宅基地使用權(quán)中戶的認定，原則上以公安部門戶籍登記為準，戶主可作為不動產(chǎn)權(quán)利人代表，家庭另有約定的從其約定，家庭成員情況在不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明；家庭成員在戶籍中沒有單獨立戶，但已年滿18周歲并已達到分家分戶單獨居住生活條件的，村（社）出具證明材料并公告30天無異議的，可按一戶確權(quán)登記；因婚嫁關(guān)系居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一處擁有宅基地，并按規(guī)定申請確權(quán)登記；非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員合法繼承農(nóng)村房屋占用宅基地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）司法所出具鑒證意見后，應(yīng)予確權(quán)登記，并在調(diào)查記事欄中注明“該權(quán)利人為本農(nóng)村集體原成員住宅的合法繼承人”；村集體成員進城落戶，其原合法取得的宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)應(yīng)予確權(quán)登記。

二、集體經(jīng)濟組織成員資格核實

宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟成員享有的合法權(quán)益，在確權(quán)過程中應(yīng)注意核實集體經(jīng)濟組織成員的資格。

（一）集體經(jīng)濟組織成員資格認定。一是符合下列條件之一的人員，可以認定為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員：由本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員繁衍，并在該集體經(jīng)濟組織共有的土地上生產(chǎn)、生活的；與本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員形成法定婚姻關(guān)系（嫁入或入贅），并已放棄原居住地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的（國家行政事業(yè)單位及國有企業(yè)錄用的在編人員除外）；父母雙方或一方具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的子女，符合承包經(jīng)營條件，但未承包到集體土地的；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員家庭經(jīng)過合法程序收養(yǎng)的子女。二是符合下列條件之一的人員，可以保留農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格，但自愿放棄的除外：原戶籍在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的大中專院校學(xué)生及畢業(yè)生、現(xiàn)役軍人（不含現(xiàn)役軍官）、復(fù)員、退伍軍人且沒有在國家行政事業(yè)單位及國有企業(yè)就業(yè)的；原戶籍在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，因進城務(wù)工經(jīng)商、小城鎮(zhèn)戶籍改革等原因由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，仍在原址生產(chǎn)生活的人員；因外出經(jīng)商、務(wù)工等原因進城入鎮(zhèn)，脫離農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所在地生產(chǎn)生活，未曾自愿放棄其成員權(quán)利義務(wù)的人員；原戶籍在本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的服刑人員、社區(qū)矯正人員、刑釋解戒人員，仍在原址生產(chǎn)生活的。

（二）集體經(jīng)濟組織成員資格喪失。死亡或符合民法規(guī)定宣告死亡條件的；已取得其他集體經(jīng)濟組織成員資格的；自戶口遷入本集體經(jīng)濟組織之日起，未與本村（居）形成固定的生產(chǎn)、生活關(guān)系，未履行本村（居）成員義務(wù)的人員；以書面形式自愿放棄集體經(jīng)濟組織成員資格的；本集體經(jīng)濟組織自發(fā)解散的；已納入公務(wù)員序列、事業(yè)單位編制或成為國有企業(yè)、國有控股正式編制人員，離退休人員，并納入城鎮(zhèn)社會保障體系的。

三、土地權(quán)屬來源調(diào)查及審核

農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記權(quán)屬來源資料包括農(nóng)村集體土地撥用決定書、農(nóng)村宅基地批準書、建設(shè)用地審批表，土地使用權(quán)證書，轉(zhuǎn)讓協(xié)議、所在農(nóng)村集體同意轉(zhuǎn)讓證明，地契、各級有權(quán)單位的批準文件、四鄰證明等可作為權(quán)屬來源的補充證明；土地使用權(quán)更名、更址、更正的批準手續(xù)；用途變更的情況說明材料及證明材料。上述證明材料除農(nóng)村宅基地批準書外，對應(yīng)的土地在三調(diào)時地類為非建設(shè)用地的，一般不予確權(quán)登記。

（一）對權(quán)屬來源資料缺失或不全的宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的確認、登記申請人的身份、房屋建設(shè)年代、登記面積的認定以及分戶認定等，采取村（居）民申請?zhí)顚憽稁熥诳h農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬確認申請審核表》（詳見附件1），組、村（社）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）“三級確認”的方法進行。具體流程為：村（居）民申報→村（居）民小組認可（審核認定權(quán)利人身份、農(nóng)戶在本村內(nèi)擁有宅基地情況、權(quán)屬來源及權(quán)屬爭議、房屋建成年代并簽署同意確權(quán)意見）→村（社）初審（審核權(quán)利人是否符合申請宅基地的條件、認定權(quán)屬來源及糾紛等情況）→鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）政府（辦事處）審核（審核認定土地權(quán)屬性質(zhì)、第二次全國土地調(diào)查<以下簡稱“二調(diào)”,含二調(diào)零星地物>和三調(diào)圖斑地類是否為建設(shè)用地、面積是否符合標準、核定宅基地登記面積、審核認定房屋建成年代、核定允許登記的房屋面積，并簽署意見蓋章確認）→經(jīng)公示30天無異議后確認。

（二）對二調(diào)圖斑地類（含二調(diào)零星地物）不是建設(shè)用地，但三調(diào)圖斑地類為建設(shè)用地且權(quán)屬來源資料缺失或不全的宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的確認，除按上述“三級確認”手續(xù)填寫《師宗縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬確認申請審核表》（詳見附件1）外，還需填寫《師宗縣農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表》（詳見附件2）后依法確權(quán)登記。

（三）在三調(diào)中因面積小于200平方米達不到上圖面積，但實地確為宅基地或集體建設(shè)用地的，若二調(diào)地類為建設(shè)用地，按“三級確認”填寫《師宗縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬確認申請審核表》（詳見附件1）后依法確權(quán)登記；若二調(diào)地類不是建設(shè)用地，除填寫《師宗縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬確認申請審核表》（詳見附件1）外，還需填寫《師宗縣農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表》（詳見附件2）后依法確權(quán)登記。

（四）因土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證名稱不一致、繼承、購買、交換等情形，需對宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人進行變更，確定農(nóng)村權(quán)利人主體的情況，可以采取人民調(diào)解的機制，妥善解決，即由基層村（社）召集所有家庭成員、基層司法所逐個詢問家庭成員，制作筆錄，所有家庭成員在《人民調(diào)解協(xié)議書》上簽字按手印，確認宅基地和房屋統(tǒng)一登記權(quán)利人主體后，確權(quán)登記。調(diào)查時應(yīng)記錄權(quán)屬證明材料的名稱、編號并收集復(fù)印件，或現(xiàn)場對資料拍照、掃描后歸檔。

四、嚴格規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)登記發(fā)證

（一）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地確權(quán)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）村公益事業(yè)和公共設(shè)施包括：村（社）辦公室、醫(yī)療教育衛(wèi)生設(shè)施、紅白喜事公房、黨員活動室、鄉(xiāng)村基層組織陣地、村（居）民小組活動場所等。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地尚未登記且未能按規(guī)定提供用地批準文件的，區(qū)分不同歷史階段進行確權(quán)登記：1987年《土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）村公益事業(yè)和公共設(shè)施并使用至今的，經(jīng)所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）人民政府（辦事處）審核后，可依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)（詳見附件3）；1987年《土地管理法》實施后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地，應(yīng)當依據(jù)縣級以上人民政府依法批準的用地文件，確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。

（二）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）村企業(yè)用地和其他依法批準用于非住宅建設(shè)的集體土地確權(quán)。1987年《土地管理法》實施前，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）村企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，公告30天無異議并出具書面證明后，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）人民政府（辦事處）審核，依法確定使用權(quán)單位集體建設(shè)用地使用權(quán)（詳見附件3）；1987年《土地管理法》實施后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）村企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當依據(jù)縣級以上人民政府批準文件，確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。

五、認真處理確權(quán)登記相關(guān)問題

（一）結(jié)合實際積極處理“一戶多宅”問題。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員一戶只能擁有一處宅基地；符合分戶建房條件未分戶的，但未經(jīng)批準另行建房分開居住的，其新建設(shè)房屋占用的宅基地，經(jīng)本農(nóng)村集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記；未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后規(guī)定面積標準合計面積的，依法按實際使用面積予以確權(quán)登記（鄉(xiāng)<鎮(zhèn)、街道>屬壩區(qū)的<村>社每戶宅基地占地面積控制在120平方米以內(nèi)<不含沼氣池、畜禽舍、晾曬場等附屬設(shè)施用地和生產(chǎn)設(shè)施用地>，鄉(xiāng)<鎮(zhèn)、街道>屬山區(qū)的<村>社每戶宅基地占地面積控制在150平方米以內(nèi)，縣城主城區(qū)<丹鳳、漾月、文筆、路新、西華社區(qū)>農(nóng)民建房宅基地占地面積控制在100平方米以內(nèi)，郊區(qū)每戶宅基地占地面積控制在120平方米以內(nèi)）；本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或本村村民中符合宅基地申請條件的農(nóng)村集體成員，購買本農(nóng)村集體成員的宅基地及房屋的，應(yīng)當予以確權(quán)登記。已擁有一處宅基地并達到規(guī)定面積標準，購買集體土地上的房屋作為住宅的，只確權(quán)登記一處宅基地使用權(quán)；已擁有一處宅基地的農(nóng)村集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋合法取得房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的，可按規(guī)定確權(quán)登記，并在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)利證書的附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)村集體原成員住宅的合法繼承人”。

（二）區(qū)分歷史階段妥善處理農(nóng)村宅基地登記歷史遺留問題。一是1982年《云南省村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)村集體成員建房占用的宅基地，在《云南省村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進行確權(quán)登記。二是1982年《云南省村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年1月1日《土地管理法》實施時止，農(nóng)村集體成員建房占用的宅基地，超過《云南省村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施辦法規(guī)定面積標準的，超過部分按《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》及有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行確權(quán)登記。三是1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)村集體成員建房占用的宅基地，超過《土地管理法》規(guī)定面積標準的，按照實際批準面積進行確權(quán)登記。其面積超過《云南省村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施辦法規(guī)定標準的，可在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)利證書附記欄內(nèi)注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照《云南省村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施辦法規(guī)定的面積標準重新進行確權(quán)登記。對超過《云南省村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施辦法規(guī)定面積標準的宅基地、按《國土資源部關(guān)于進一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實維護農(nóng)民權(quán)益的通知》規(guī)定村集體組織可對確認超占的面積實施有償使用。四是1982年《云南省村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地、范圍在《云南省村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，可按實際使用面積子以確權(quán)登記，1982年《云南省村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1999年1月1日《土地管理法》修訂實施時止，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地的，按照批準面積予以確權(quán)登記，超過批準的面積在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)利證書的附記欄中注明。五是對合法取得但沒有規(guī)劃條件的宅基地上的農(nóng)房，屬于2008年1月1日《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前建設(shè)的，辦理登記時可不提供房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料；屬于2008年1月1日《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建設(shè)的，經(jīng)村委會公告15天無異議的，可不提供房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料。

（三）因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置、異地扶食搬遷等集中遷建，經(jīng)本農(nóng)民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準異地建房的，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證。

（四）對符合農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展要求的混合用途農(nóng)村宅基地，符合“一戶一宅”的，原則上按照宅基地用途認定。

（五）維護婚姻關(guān)系變化農(nóng)村集體成員的宅基地分配權(quán)益。農(nóng)村女性或男性一方，因婚姻離開原農(nóng)村集體，在新家庭所在農(nóng)村集體取得宅基地使用權(quán)并放棄原農(nóng)村集體宅基地的，應(yīng)依法確權(quán)登記。離婚、喪偶后繼續(xù)在本村生產(chǎn)生活的，與其他村民享有同等的宅基地權(quán)益，對其取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)依法確權(quán)登記。返回原籍生產(chǎn)生活且放棄原配偶所在地宅基地的，對其在原籍重新取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)依法確權(quán)登記。

（六）以下情形只調(diào)查統(tǒng)計不確權(quán)登記發(fā)證：以興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）村公共設(shè)施、公益事業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）村企業(yè)為名，非法占用（租用）農(nóng)村集體土地進行非農(nóng)建設(shè)的；除繼承外，一戶村民擁有一宗以上的宅基地且占用面積合計超過當?shù)匾?guī)定面積標準的部分；小產(chǎn)權(quán)房；土地權(quán)屬爭議未解決的；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）村企業(yè)土地違法行為未處理或正在處理的；因易地搬遷安置、增減掛勾等應(yīng)拆除未拆除的；占用永久基本農(nóng)田或違法生態(tài)紅線管控要求的。

六、其他

農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記依據(jù)文件資料包括：人民政府或者有關(guān)行政主管部門的批準文件、處理決定；縣級以上人民政府自然資源（原國土資源）行政主管部門調(diào)解書；人民法院生效的判決、裁定或者調(diào)解書；當事人之間依法達成的協(xié)議；履行指界程序形成的地籍調(diào)查表、土地權(quán)屬界線協(xié)議書等地籍調(diào)查成果。

宅基地和集體建設(shè)用地界址、地類認定：充分利用全國第三次國土調(diào)查成果、地理國情監(jiān)測成果、農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果，以大比例尺地籍調(diào)查成果為基礎(chǔ)，查清宅基地和集建設(shè)用地界址和地類，形成完善的地籍調(diào)查成果，為農(nóng)村不動不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作提供依據(jù)。

附件：1.師宗縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬確認申請審核表

            2.師宗縣農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表

            3.師宗縣農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬確認申請審核表

附件1

師宗縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)

權(quán)屬確認申請審核表

附件2

師宗縣農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表

附件3

師宗縣農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬確認申請審核表